毛利率低位徘徊、呆账拨备增至千万元 经发物业上市前夕加紧“收

　　即将在港交所上市。

　　目前还未确定上市时间和发行价格。

　　作为一家国资物企，经发物业自2000年成立以来发展都比较缓慢，97.4%的营收都来自西安这一个城市，外拓只进入了陕西铜川、韩城和新疆石河子三个城市。截至2023年12月31日，经发物业在管项目约149个，总合约建筑面积为1500万平方米，在管总面积为1460万平方米。

　　经发物业近几年年复合增长率都在13%-16%，全年营收则从2021年的5.94亿元增长到2023年的8.62亿元，2023年的毛利润为1.18亿元，净利润5101.8万元。

　　2021-2023年，经发物业整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趋势。

　　经发物业住宅物业管理毛利率近几年一直不高，主要是其在管项目较少有商业小区。于往绩记录期间，他们仅向实控人西安经济技术开发区管理委员会一个规模相对较小的项目提供住宅物业管理服务。独立第三方项目又多数是安置房项目，其中大部分是亏损的，去年底其已退出所有安置房项目。

　　住宅物业管理、商业物业管理和城市服务构成了经发物业营收的三大部分，城市服务2023年的营收占比达到61%，住宅为21%，商业17%。但营收占比最高的城市服务却是毛利率最低的，最近三年毛利率都在11%左右，毛利率最高的是商业物管，达到21.8%。

　　“我们城市服务的毛利率通常低于其他业务线，主要是由于城市环卫服务及城市服务下的若干亏损项目的毛利率较低。”经发物业表示，其应占独立第三方的城市服务毛利率低于来自实控人经开区管委会和母公司经发控股的项目毛利率。一方面，多个独立第三方项目均亏损，一些教育机构项目如小学、中学的平均物业管理费较低；另一方面，其投入更多时间及资源以满足独立第三方客户的要求，旨在扩大客户群及减少实控人、母公司的依赖。

　　渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨在接受已结清截至2023年12月31日到期的大部分贸易应收款项，其中1.27亿元贸易应收款项已于其后结算。“如我们的客户未能在我们规定时限内付款，我们将视情况再次致电、发催款信息或发催款函予对方。”

　　得益于追收贸易及其他应收款项和实施现金管理政策等，经发物业2023年银行及手头现金由2022年的2.08亿元增加至2023年的2.59亿元。

　　值得注意的是，在本次上市募资用途方面，经发物业一方面计划开展收并购、日常运营及招聘，另一方面将用于将汽油车替换成新能源汽车，降低城市服务成本，以及开发智慧物业管理系统。

　　此外，经发物业计划于2026年12月31日前完成对一至两家物业管理公司的收购，重点专注于陕西省的潜在目标公司。