“所剩房源已不多”，重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项

　　“目前可供选择的房源已经不多了，租金都在每月1500元左右。如果需要，带上身份证可以来我们现场看房、选房。”6月25日，重庆佳寓光环店是目前重庆市属国企批量收购商品房用作租赁住房首个投入使用的项目。今年初，重庆嘉寓公司、重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目，合计4207套房源，这些项目大多集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。预计今年内，重庆中心城区还有近1000套房源将投入使用。

　　住房和城乡建设部召开的收购已建成存量商品房用作保障性住房工作会议上再次明确要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。此前的6月12日，央行也召开保障性住房再贷款工作推进会，提出地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。

　　“一方面是三四线及县级城市库存消化周期更长；另外一方面，则是能够促进‘推进以县城为重要载体的城镇化建设’要求。”易居克而瑞集团董事长丁祖昱分析指出，据克而瑞监测数据，2023年末百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，但因成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。

　　不过，在存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，运营管理能力才是能否真正盘活存量的关键。

　　“保障房不管是配租还是配售的价格相对都比较低，随之收购价格更低，其中还有商业银行借款、团队运营成本、管理成本等，这些对国企都是巨大的考验。”李宇嘉表示。

　　“目前市场上的集中式公寓主要由市场化房源和保租房源两者组成，一线城市的集中式公寓规模增长较快，其中保租房的规模占到三成以上，逐渐迈向了‘市场化+保租房’的双轨并行模式。”丁祖昱分析指出，而在新增房源中，无论一线还是二线城市，保租房的占比越来越大，在一线城市中对整体新增规模提升的贡献度达84%。

　　“投资机构对于长租公寓稳定的回报率预期基本都集中在4.5至5.5%之间。”丁祖昱续称，但作为存量收储的国企平台相对进入保租房赛道的时间都是2021年后，运营经验尚未完全成熟。面对项目如何制定运营标准、项目品牌如何在激烈的竞争中出圈实现溢价、项目周边租赁市场发展如何，以及如何实现随行就市及时调整运营管理策略、是否需要运营借力等问题，对大多数国企平台来说都是考验。