8年拉锯无果，万科溢价拿下广州一旧改，知情人

　　近日，由颐和地产持有的广州启佑房地产开发有限公司45%股权被司法拍卖。这场拍卖吸引两名买家报名参与，享有优先购买权的广州万科全资子公司深圳万海启佑投资有限公司是竞价人之一。

　　这场拍卖横跨两天，经过407轮激烈竞价，深圳万海作价3001.5万元成功竞得广州启佑45%股权，溢价率高达567%。

　　广州启佑名下资产是位于广州番禺的“迎宾路厂房旧改”。这一项目于2013年启动，由广州老牌房企颐和地产操盘，并于2016年引入广州万科，二者分别持有广州启佑45%、55%股权。

　　由于颐和地产身陷债务危机，其持有的广州启佑45%股权被摆上货架，广州万科最终拿下迎宾路厂房旧改全部权益。

　　有业内人士认为，考虑到万科今年以来积极转让资产压降债务，广州万科的这一笔买入，或是为了将来更加顺利地卖出。

　　迎宾路旧厂房旧改虽然地段优越，但由于地块是办公性质，万科已明确清理和转让非主业的财务投资，将综合住区开发、物业服务和租赁住宅作为主业，加上广州商办市场持续萎靡，万科或许会在合适的时机将其出售。

　　广州万科介入迎宾路厂房旧改已有八年。彼时，万科扮演的还是“白衣骑士”的角色。

　　2013年5月，颐和地产为运作迎宾路厂房旧改，成立广州启佑，注册资本1000万元。当时，颐和地产正在进行全国化布局，并涉足澳大利亚、美国等海外市场。由于扩张激进，2016年颐和地产陷入资金困境，不得不出售旗下项目求生，迎宾路旧厂房旧改便是其中之一。

　　2016年10月24日，深圳万海注册成立。三天后，颐和地产与万科、深圳前海基础投资基金、广州启佑签订

　　颐和地产在

　　2017年1月，广州万科正式进驻迎宾路厂房旧改，通过深圳万海持有广州启佑55%股权。万科20年“老将”喻敏锋任深圳万海法定代表人，操刀迎宾路厂房旧改。

　　广州万科如此看重迎宾路厂房旧改，在于其地段优越——位于番禺大石街道迎宾路，临近广州“南北大动脉”地铁3号线号线是广州运营里程最长、最繁忙的线路之一，连接天河和番禺，途经CBD珠江新城、商业中心体育西路、旅游目的地汉溪长隆等。

　　然而，即便有万科加盟，迎宾路厂房旧改进展并不顺利。由于地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内，广州市国土资源和规划委员会认为，迎宾路厂房旧改不宜自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。

　　双方就自主改造抑或是统一收储曾有过多轮拉扯，深圳前海基础投资基金因为担心风险选择退出。

　　由于迟迟未能取得规划批复，2020年12月底，深圳万海向颐和地产发出

　　2022年10月13日，广东自由贸易区南沙片区人民法院作出如下判决：深圳万海就颐和地产持有的广州启佑45%股权拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权，优先受偿金额以11250万元为限。

　　今年9月6日，广州启佑45%股权由深圳万海竞得，起拍价450万元，成交价3001.5万元。

　　一名接近万科的知情人士告诉

　　广州启佑45%股权竞价记录，

　　强势举牌竞得广州启佑45%股权后，有声音认为这是万科重启投资的信号。但事实上，曾经的“白衣骑士”也在等待“白衣骑士”。

　　自卷入偿债危机以来，万科投资缩表，甚少在公开市场露面拿地，今年仅获取新项目4个，权益地价18.64亿元，而处置资产回笼资金已逾200亿元。

　　今年3月，万科制定并落地“一揽子方案”，加大资产处置力度。万科董事会主席郁亮介绍，2024年万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于300亿元的回款。

　　万科首席运营官刘肖在8月底召开的业绩推介会上透露，截至7月底，万科资产交易已完成204亿元，涉及商业、办公、酒店、公寓等31个项目。

　　“未来我们会继续按照既定的路线个项目在谈，除了商办资产，还有1个是教育类资产。”刘肖表示，万科今年确定能够完成“一揽子方案”中关于大宗交易的目标。

　　最新一笔交易发生在上海松江印象城。

　　此外，今年7月，印力曾将上海南翔印象城MEGA48%股份出售予GIC。

　　此次广州万科在法拍市场举牌百轮，亦非扩储需要。

　　前述知情人士称，从商业角度看，万科以3000万元的价格拿下两块地的45%股权是很划算的，有利于该公司后续进行相关资产处置。

　　万科董事会秘书朱旭称，随着“一揽子方案”的推进，万科渡过近两年的阶段性困难后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦。