公寓、住宅和商铺哪个更好？

　　对于住宅，刚需人群是对房子的需求，有能力时不分年，不分时政，只分有没有能力，有没有钱，有钱，买的起就是最好的时机。

　　今年可以说人心惶惶，先是疫情去年房价偏向稳定，今年提出限购，重击出台，房产税似乎要落地，严查经营贷风生水起等等，是不是房价要降，是不是可以捡漏的心态作祟。

　　其实，在各种工作报告中，多个关键词和房地产密切相关，总体而言，有对调控的定调，有对实体商业的支持，有对区域发展的指引，还有对城市生活和居住体验提升的要求。在我看来看，总结起来如下：

　　1、调控定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　3、城市与区域发展指引：深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

　　4、城市生活和居住体验提升新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务，让城市更宜居业。

　　换句话说就是：城市发展，带动就业，是对房价增长有益，而改造城镇老破小让城市宜居，房产税是对房价的打压，以及限购限贷的大力出击，是对炒房的扼杀。

　　同样，十四五规划和2035年远景规划，也是对房价的抑制与增长，城市在变好，物价在飞涨，房价不可能不涨，再加上通货膨胀，房价不可能掉。房价掉，是看增长率有没有低过利率，有没有低过通货。现在又有了房产税，就看增值能不能低过税收。

　　房价如何，不论如何，买房子的人群不会少。总有一些刚需人群，为了生活，为了孩子落户、上学必须买房子。城中村、乡镇、老破小、住房不炒政策的推出，都是针对炒房群体。城镇老旧破小的改造，更宜居，减少购买人群，减少购房需求。承受不住的将是炒房群体，先崩的也会是炒房群体，跟群体大众无关。

　　房子是用来住的。买了越来越便宜你也得住，毕竟孩子落户上学等不了。房子涨了，涨多少不到万不得已，你还得住，要不然没有家。

　　总的来说就是老生常谈，对于住宅，刚需人群按照需求买房子，时间、时机都不是刚需考虑的，只有钱。炒房人群，需要衡量。

　　可是，在我看来，公寓总价低，更适合长期投资。所谓长期投资，就是短期资金压力不大，购买公寓用于出租，那么公寓投资主要考虑以下几点：

　　1、所处区域是否容易出租，租金回报是否是否合适，一般来说容易出租的公寓回报都行，因为本人不清楚当地情况，这里不做投资分析。

　　2、公寓出租时需要根据租客租期来调整租金，浮动范围10-20%，具体看租客租期而定。可以上些分类网站了解大概行情。

　　其实像现在北上广CBD附近的公寓，回报都在8%左右，那就很不错了。不过三四线城市，就不建议投资公寓了，自己算算租售比啊。最重要的，升值空间和转手问题，公寓比住宅不止差了一点半点。

　　最后，我来举个例子，我租的公寓和买的住宅，房东差不多时间，都是100来万买的，租的公寓，挂牌价300万，买的住宅，成交价450万。

　　目前中国一二线城市商铺实际是过剩的！人均占有商业面积1.2㎡。一般情况下，在这个警戒线以内，商业供需是均衡的，一旦超过这个警戒线，商业就过剩了。下图这是欧美情况。

　　当然，所有商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，认为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。

　　因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

　　1、老城区商铺：这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到了一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

　　2、商品房住宅底商、办公底商：现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

　　3、商业街：市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

　　4、专业市场；根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

　　5、带租约商铺；以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

　　最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。

　　总之，公寓，住宅和商铺，哪个更具有投资价值？面对公寓，住宅和商铺这三类，我觉得住宅和商铺的投资价值更大，但是谁的投资价值更大，其实很大程度上来自于谁的增值空间更强。

　　从另外一个角度来看，不管是哪种类型的房产，想要获得增值收益，第一看租金，第二就是是否容易卖出变现。对比三种类型房产，好地段的房产容易出租，往往租金也不便宜，而住宅因绑定了太多的重要资源，有更多的人愿意购买，变现也是非常容易。