前5月新增土地面积降超五成 保利发展拿地金额跌出前十

　　近年稳居房企销售榜首位和新增土地价值榜前三的保利发展，今年来在房企新增土地价值榜上始终徘徊在TOP10外。据克而瑞公布的2024年1~5月房企新增土地价值排行榜，保利发展排名第十一，新增土地价值为80.1亿元，同比减少64.86%。而去年同期，保利发展还以228亿元的新增土地价值排在行业第六。

　　单从2022~2023年来看，保利发展都保持了差不多的投资强度，过去两年分别完成1613亿元和1632亿元。在克而瑞公布的新增土地价值榜上，保利发展在过去两年分别排在第一和第二。

　　2023年，保利发展共拓展项目103个，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。但今年以来，保利发展的投资强度明显减弱，均未进入过新增土地价值榜前十位。

　　据开源证券研报，今年1~5月，保利发展共拿地8宗，总建筑面积71.9万平方米，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%。拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%。其中，在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%和55.7%。“在销售市场疲软、销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。”

　　在今年4月底举行的2023年度网上业绩说明会上，保利发展管理层对于投资计划的表述也显露出与上年的不同。

　　据今年则偏保守和谨慎：“公司每年都保持一定投资强度，聚焦核心城市核心区域优质地块。公司在土地获取方面，会结合城市发展、市场变化及客户需求等维度，认真研判每一宗土地。”

　　上述地块中，楼面价最高的是保利发展联合上海杨浦国资委拿下的平凉街道45街坊项目，该地块总价约14.9亿元，楼面地价88287元/平方米。北京顺义区空港六期SY00-2301-0001地块原本在土拍中是由北京建工摇号斩获的，但后来引入了保利发展并由其进行操盘。

　　从今年已获得土地情况来看，保利发展的新增货值并不算高。克而瑞统计显示，今年1~5月，保利发展新增货值151.2亿元，排在行业第十二位。而去年同期，保利发展以367.8亿元的新增货值居排行榜第八。

　　华创证券就在研报中指出，截至2023年底，在保利发展1.46亿平方米的未售土储中，中部、西部和东北区域未售土储占比约37%，较2022年底有所提高。“主要原因是房地产市场区域分化明显，中西部、东北区域库存去化速度较慢，核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。”

　　在2023年度报告中，西部和东北片区是保利发展营收、毛利率下滑最明显的两个区域，毛利率减少幅度均超过10个百分点。

　　据在2023年度网上业绩说明会上，保利发展管理层表示，土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期，叠加售价下行，导致公司2023年结转毛利率同比下降，叠加计提减值等因素，导致出现净利率下降。公司增量项目毛利率较高，且占存货比重逐步提升，预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。

　　2023年，保利发展资产负债率76.55%，扣预收资产负债率67.14%，净负债率61.20%，现金短债比1.28。单从净负债率这一项数据看，保利发展比同为央企的中海地产、华润置地都高。2023年，中海地产和华润置地的净负债率分别是38.7%和32.6%。