美国房地产市场再陷崩盘迹象？！房屋销量为2008年金融危机后最慢

　　 周二（10月16日），据华尔街日报报道，近二十多年来最高的抵押贷款利率正在将房屋销售拖至次贷危机时期以来的最低水平。

　　许多经济学家预测，2023年二手房销量预计将下降至，至少2011年以来的最低水平。当时美国人口较少，而且仍在从有史以来最严重的住房危机之一中恢复。

　　房地产经纪公司Redfin经济研究主管Chen Zhao估计，2023年现房销售总额将达到410万套左右，这将是自2008年左右以来销售数量最少的一年，那年雷曼兄弟倒闭并引发了房地产和全球金融危机。Zhao说，明年销售不太可能大幅回升，抵押贷款利率可能仍保持在较高水平。

　　她说：“我们将面临相当长时间的惨淡。”

　　今年的房地产市场放缓与上一次2000年代初房地产泡沫破裂后有很大不同。当时，经济陷入严重衰退，数百万人因丧失抵押品赎回权而失去了家园。

　　这一次，由于借贷成本上升、房价创历史新高以及待售房屋库存非常有限，房屋销售已经放缓一年多了。

　　最近，抵押贷款利率攀升的速度正在赶走除了最坚定的购房者之外的所有人。根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，上周30年期固定抵押贷款的平均利率升至7.57%。自8月份以来，这一数字上升了约半个百分点，当时利率近一年来首次突破7%，房屋销售跌至1月份以来的最低水平。

　　根据抵押贷款银行家协会的数据，9月下旬抵押贷款需求跌至1995年以来的最低水平，这表明未来几个月房屋销售将继续低迷。

　　即使在正常年份，房地产市场在秋季和冬季也会放缓，价格通常会比年初有所下降，因为许多家庭不想在学年期间搬家，而买家也会避免在假期期间购房。

　　根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，如果全年现房销售量最终低于400万套，这将标志着自1995年以来首次跌破该水平。

　　房地产市场萎缩可能会对整个经济产生连锁反应。

　　这可能会迫使一些想成为房主的人继续租房。租金上涨推高了9月份美国消费者价格，如果租金继续上涨，美联储可能更难结束加息。

　　房屋销售放缓还可能限制家电和家具等住房相关物品的支出，从而阻碍经济增长，并促使房屋建筑商缩减新建筑建设。

　　并非美国所有地区的房屋销售都以相同的速度放缓。房地产经纪人表示，位于优质社区、维护良好的房屋往往能以高于要价的价格迅速售出。但根据数据，9 月份上市的房屋中近18%的价格有所下降，这是自2022年11月以来的最高水平。

　　佐治亚州萨凡纳的房地产经纪人Steven Fischer表示：“市场肯定已经开始放缓。每个人都在开放参观，每个人都在降价，现在卖家提供了很多激励措施来吸引买家购买他们的房子。”

　　根据NAR的数据，今年夏天购房负担能力下降至1985年以来的最低水平，这意味着在许多市场，目前只有那些高收入或有大量现金的人才能买得起房。

　　负担能力可能仍然是一个问题，因为虽然抵押贷款利率上升，但价格却没有下降。在抵押贷款利率较低时购买或再融资的房主不愿意搬家，导致待售房屋的供应量远低于历史正常水平。

　　房屋建筑商上半年的销售表现强于预期，但也感受到了回落。建筑商受益于市场上现有房屋的短缺以及他们提供降低买家抵押贷款利率的激励措施的能力。但在目前的利率水平下，即使将利率降低一个百分点或更多，也可能无法吸引买家。

　　根据全国住宅建筑商协会的数据，9月份住宅建筑商的信心连续第二个月下降，32%的建筑商表示上个月降价了。

　　房利美9月份的调查显示，只有16%的消费者表示现在是买房的好时机，这一数据与2010年中期以来的历史新低持平。

　　Yonatan Hochstein和他的妻子一年来一直在寻找在新泽西州买房的机会。

　　他说：“库存确实似乎非常有限，我们发现等待的时间越长，利率就会不断上涨，房价也会不断上涨，所以变得越来越难。”