中金：维持龙湖集团跑赢行业评级 目标价上调至26.33港元

　　中金发布研究报告称，维持龙湖集团（00960）“跑赢行业”评级，基于交付节奏调整，上调2023-24年盈利预测5%/27%至205/210亿元。采用分部估值法，给予开发、运营、服务业务3.5/12/13.5倍目标P/E，目标价上修11.6%至26.33港元。公司为业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。该行看好龙湖在稳健财务加持下房开主业平稳发展，多元业务也多点开花、提振集团利润与现金流，助力估值释放。 中金主要观点如下： “开发+持有”重资产模型完备，“空间即服务”多点绽放。 公司房开业务根基深厚，2017年以来销售规模稳居行业十名左右，深耕超高和高能级城市、土储占比约7成；该行预计今明年销售规模大体平稳，强执行力保障土储换仓。该行预计经营性业务将回归积极增势，对今明年集团盈利和现金流形成强支撑：公司2005年即将“多业态”提至战略层面，通过“以售养租”培育以购物中心为主的自持商业、精细化运营修炼轻资产空间服务功力，由重及轻、将管理经验与产业链资源变现。2022年运营和服务业务对公司核心净利润贡献分别达18%/9%，该行预计中期维度二者合计贡献将逐渐升至近一半，增长引擎换轨已见成效。 财务管理纪律严明，穿越周期受益于供给侧改革。 作为民营地产开发商，龙湖恪守财务纪律，坚守适度杠杆与现金流安全，从而得以穿越数轮地产短周期。公司是业内唯一获境内外全投资级信用评级的民企，截至2022年末，平均融资成本仅为4.1%、与央国企同业水平相当；“三条红线”多年来维持绿档。若以“权益货值/归母权益”来衡量房企表内外综合杠杆，龙湖该指标在业内也处于中低水平。2021下半年以来，公司面对行业逆境仍维持稳健的负债与现金流管理。该行保守测算若2H23和2024年无公开债券再融资，且维持20%左右拿地强度，公司的现金流安全垫仍较厚。 当前处超卖区间，建议关注公司长期配置价值。 该行预计今明年公司盈利有望大体平稳，其中经营性业务占比显著提升、带动盈利结构改善，经营性收入对利息支出和派息覆盖倍数有望由2022年1.5倍提升至2023-24年的1.9/2.3倍、进一步巩固财务安全性。当前市场对板块的风偏受行业弱beta和同业潜在财务风险等因素压制，公司估值处于超卖区间：若给予地产开发2.5倍P/E，隐含商场NOI回报率已达14%；或者若不考虑其他板块估值、当前市值较该行测算的商场历史成本已有约5-10%折价。在新房市场下半年企稳略改善的基准假设下，该行认为公司开发业务有望质、量双稳，多元赛道持续提振利润和现金流，助力估值空间逐步解锁。