首日涨幅近12% 京东仓储REIT上市：巨头争相入局，仓储物流REITs

　　嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市。京东仓储REIT于2022年12月26日正式获得中国证监会注册批复，仅一个多月就完成了后续流程并顺利上市。

　　

　　另据嘉实基金公告，该REIT在发售阶段累计吸引近720亿元资金，其中网下投资者询价获得超126.04倍认购，面向公众投资者发售部分“一日售罄”，并提前结束募集。

　　事实上，基础设施公募REITs是近两年来炙手可热的资本市场新物种，推出以来一直备受关注。从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流，再到保障性租赁住房，我国市场的REITs项目类型不断丰富、市场规模持续扩容。

　　一般而言，仓储物流项目的投资，回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了行业发展。而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，无疑对于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环等具有重要意义。

　　对个体企业来说，将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，在一定程度上能减少自有资金投入压力，为京东集团整体业务“松绑”。

　　第三只仓储物流REIT

　　值得一提的是，京东仓储REIT是目前我国已成立的第三只仓储物流REIT，前两只为红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT。

　　在上市仪式现场，京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟，京东产发优秀员工代表的廊坊经开项目王忠磊和重庆项目杨春，与嘉实基金董事长赵学军等多位嘉实基金高管，共同敲锣。

　　京东仓储REIT在上交所上市。

　　

　　项目收益上，此前招募说明书显示，2022年上半年，嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计达5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

　　此外，京东产发是京东仓储REIT的资产运营管理机构，其作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

　　京东给出的一组数据显示，自2014年在上海建成首座智能物流仓储中心“亚洲一号”，截至目前，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

　　此前，由于缺乏成本相对较低的融资渠道，与同行相比，京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量上，还是在已建成园区的盈利等方面，都有很大的进步空间，特别是在与以普洛斯为首的外资物流仓储企业的相对比之下。

　　高需求“点燃”仓储物流REITs

　　基础设施公募REITs从推出至今，一直备受关注。相应数量以及覆盖领域的扩容也一直为外界期待。不过，与相对成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段，这与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。

　　

　　仓储物流早期以规模大且相对分散的普通物流仓储为主，而随着电商、新零售、直播电商等上游行业的发展与演进，其对于仓储物流的更高需求，以及供应链整合能力等，都促进了高标仓的发展。

　　胡伟在仪式现场接受时表示，REITs产品的推出，为破解我国仓储物流行业发展的顽疾和困境，提供了一个解决路径。

　　“总体来看，我国仓储物流供给侧结构性问题相对较突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储设施供不应求局面并存。与此同时，一些行业本身特性也限制了仓储物流行业的进一步发展。”胡伟认为。

　　多个公募REITs行业人士对

　　招商银行研究院分析认为，高标仓具有良好的REITs属性，投资者偏好有助于降低发行难度。

　　高标仓作为优质的仓储物流资产，具有经营模式成熟、租约时间长、投资回报稳定和资产权

　　属明晰等特点，且大多数分布于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等重点支持区域，与公募REITs的要求高度匹配，有望成为重要的受益类别。

　　高标仓仓储物流资源的稀缺性和重要性以及项目的可性，共同构成了仓储物流REITs火热的根本原因。

　　而发挥公募REITs的直接融资作用，进一步盘活存量仓储物流资产，对我国整体物流产业的升级同样具备重要的战略意义。

　　“首只民企仓储物流REIT成功发行上市，将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心，也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展。”京东集团首席财务官许冉也在上市仪式致辞中如此表示。

　　不过，还是要提醒投资者，应当理性判断，通过长期眼光，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，避免不必要的投资损失。