公募REITs市场高溢价风险仍存 业内提醒投资者理性交易

　　 1只基础设施公募REITS产品集体走低，中金普洛斯REIT、华夏越秀高速REIT跌逾1%。从近期表现看，公募REITs市场有所降温，但11只产品溢价率仍处于高位。同花顺(102.75 -2.07%诊股)数据显示，自2月21日以来的两个交易周，11只公募REITs产品全线下跌，累计跌幅均在3%以上，其中，富国首创水务REIT、红土盐田港(5.73 -5.76%诊股)REIT累计跌幅超过10%。

　　 此前，公募REITs市场走势强劲，多只产品年内涨幅较大。数据显示，截至2月18日，11只产品今年以来全部走高，富国首创水务REIT年内涨幅超过40%（经复权处理，下同），红土盐田港REIT涨幅超过30%，博时蛇口产园REIT等五只产品涨幅超过10%。随着二级市场价格持续走高，多只公募REITs产品披露关于溢价风险的提示性公告，部分短期涨幅较大的产品则分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌，其基金管理人均在公告中提醒，产品相较于发行价累计涨幅较高，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

　　 据了解，投资基础设施公募REITs的收益主要来源于基础设施项目运营产生的分红收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业整体发展趋势、行业平均收益水平、项目自身运营情况等，具有运营收益相对稳定可持续的特点。以深市为例，从已披露的季度报告数据看，首批上市四只公募REITs业绩平稳，2021年第四季度合计实现营收3.61亿元，可供分配金额2.68亿元，年化分派率高于3.84%，高于10年期国债2.82%的收益率水平。从单只产品情况来看，以博时蛇口产园REIT为例，其去年第四季度实现营收0.36亿元，净利润0.11亿元，可供分配金额0.24亿元，与第三季度业绩基本持平。

　　 但需要注意的是，与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以红土盐田港REIT为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。

　　 有业内人士指出，公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。我国公募REITs市场刚刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格会受流动性、投资者价值判断、市场情绪等因素影响，投资者应警惕部分产品可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

　　 针对公募REITs市场运行情况，深交所方面表示，后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。