第一上海证券：予中国海外发展“买入”评级 目标价21.8港元

　　第一上海证券发布研究报告称，中国海外发展（00688）土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行业领先，市占率不断提升。公司2023年1至11月累计销售额同比增长11.8%至2870.3亿元，预计公司全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。预计公司2023年至2025年的归母核心净利润分别250亿元、268亿元及302亿元，给予2024年8倍市盈率，目标价21.8港元，买入评级。 ▍第一上海证券主要观点如下： 权益销售金额排名上升至第一位 2023年上半年公司实现合同销售额约1801.8亿元，同比增长30.1%，行业排名第三，权益口径销售金额排名上升至第一位。合同销售面积约804万平，同比增长28.3%。整体市占率提高0.76%至2.86%。 公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额1078亿元，占比达60%，在33个城市市占率位居当地前三，其中北京合约销售359亿元，保持市占率第一。上半年销售回款率保持在93.7%的高位，其中境内回款率达109.9%，同比增长14.8%。公司宣派中期股息每股35港仙。 土地投资规模行业领先，战略布局合理 虽然市场波动下行，公司保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产精准投资，2023年上半年新增总购地金额414.3亿元，对应货值717亿元，其中北上广深一线城市的新增货值占比44.7%。截至2023年6月末，公司总土储约6096万方（其中中海宏洋土储为2179万方），对应总货值1.09万亿元。公司（不含中海宏洋）在一线及强二线土储占比为70.5%，按货值计算占比为81%。 集团旗下系列公司已售未结转金额为2264亿元（不含中海宏洋为678亿元），较22年底增长31%，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。 利润率维持行业领先，融资成本优势明显 期内公司整体毛利率为22.6%，同比下降0.9个ppt；归属股东的核心净利润率为15.5%（扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益），处于行业领先地位。公司资产负债率约58.3%，净负债率约37.7%，平均融资成本约3.54%。 公司在手现金约1142亿元，现金短债比约1.67倍，资本储备充足，使公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇，获取优质项目。 投资业务坚定轻重并举，增长动能强劲 期内公司商业物业收入实现较快增长，收入同比增长11.3%（剔除减租影响，同比增长18.7%）至29.5亿元，主要得益于公司10个运营项目投入运营，新项目持续入市支撑商业收入增长。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达115万方，占整体管理规模的13.6%。写字楼出租率持续提升至89.5%，年内新签约面积同比增长11%至54万平米； 购物中心出租率97.8%，整体销售额及客流分别同比增长59%/53%，增长动能强劲。2023年公司计划入市项目20个，下半年10个，2024年及以后计划入市持续有新项目入市，期内外拓轻资产合作签约22万平米合作意向52万平米，持续为商业收入增长添加动能。