加拿大住房危机：联邦政府应正确干预，且宜早不宜迟

　　 《财经邮报》特约

　　达奇斯认为，联邦政府通过免除租赁建筑的商品及服务税，在住房方面取得了良好的开端。但它还需要做更多的事情。自 20 世纪 90 年代初以来，由于通货膨胀，住房消费税一直在悄悄上涨。为了扭转增长，政府应该将通货膨胀指数和剩余的商品及服务税退税增加。自住房屋开始缴纳消费税 350,000加元。20 世纪 90 年代， 绝大多数房屋的售价都低于这个数字。现在，绝大多数都超过了这个数额。买家支付 450,000加元的全额 GST 运费。这些阈值需要更新。

　　达奇斯表示，政府拥有更多只有它才能发挥的税收杠杆。它可以重新考虑出租建筑业主的折旧门槛。它可以像对待资本收益一样对待租金收入。它可以创造美国长期以来的租赁住房投资税收抵免政策。或者它可以扩大加拿大住房福利，这是一项与各省共同提供的住房福利，直接提供给有需要的人。

　　税收改革是一项简单的联邦工作。棘手的部分是与市政府的互动，这是施工停滞的主要根源。联邦政府可以利用其资源确保市政问责制。但这样做需要谨慎。

　　联邦住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）已开始向市政府发送有关具体计划的信函。他正在向愿意放宽分区的城市提供资金。这是朝着正确方向迈出的一步。但联邦政府不可能深入了解数百个城市的详细分区章程，这些章程共同决定了整个国家扩大住房存量的速度。

　　几乎所有城市都需要采取行动以增加住房供应。但他们需要以最适合他们的方式这样做。有些城市应该向外发展以实现增长。其他城市应该建筑高层住房。大多数城市应该两者都做。但每个城市的计划将会而且应该有所不同。就联邦政府而言，它应该关注结果，而不是每个计划的每个细节。随着城市争夺资金，联邦政府对市政规划的直接干预只会进一步减慢事情的进展。市政府不知道他们的计划是否会通过联邦政府不透明的政治测试。增加更多的政府审查和市政分区的更多不确定性不会帮助各个城市完成更快的住房增长。

　　达奇斯认为，为了增加住房开工率，联邦政府需要与负责城市的各省合作。政府的补助金应附带条件，要求各省制定逐个城市的住房增长目标，并严格执行绩效。安大略省颁布的住房承诺是一个良好的开端 。BC 省也开始实施 ，但仅限于少数城市。为了获得全额联邦资金，各省应该兑现其住房承诺，并使用非自由裁量权执法工具，这样还可以让城市在批准住房方面走上正轨。

　　达奇斯表示，如果联邦政府与每个省份都做出承诺，那么承诺建设的总和实际上就是全国范围内的住房增长目标。有了这样的数字，联邦政府就可以对如何协调住房总增长与移民之间的关系负责——移民是其控制的住房需求的关键决定因素。如果计划允许的人口数量超出国家住房目标所能容纳的数量，加拿大人就会知道该责怪谁。

　　达奇斯表示，调整移民和确定??住房增长目标需要数年时间才能生效。各省市需要立即开始简化建筑许可证的审批时间。

　　如何知道城市是否正在更快地处理许可证？各省出于善意地缩短官方时间表的努力往往导致市政府增加其他未衡量的流程。因此需要通过全国范围内的可比较的数据来了解建造和入住实际需要多长时间，以及联邦税收计划如何支持这一努力。

　　达奇斯指出，世界银行对创业难度进行了一项著名的国际比较。其团队模拟了真实的本地初创企业的完整流程，包括处理所有涉及的繁文缛节。调查发现，加拿大严重 落后世界其他地区。不幸的是，为了创建其指数，世界银行仅在每个国家最大的城市开展工作。因此，加拿大的数据是针对多伦多的。但如果政府要求，世行愿意关注一个国家的更多城市。