国信证券：首予中国海外发展买入评级 合理股价区间18.6至20.1港

　　国信证券发布研究报告称，首予中国海外发展（00688）“买入”评级，预计2023-25归母净利润分别为233/254/295亿元，EPS则为2.13/2.32/2.7元，结合绝对估值与相对估值，认为合理股价区间为18.6至20.1港元。公司深耕一二线核心地区，在多个热点城市拥有显著区域优势，在市场下行的背景下市占率上升，优秀的盈利能力和优质的土储保证了公司未来的业绩，“中建系”央企背景将助力公司更稳健的发展。 报告主要观点如下： “中建系”开发龙头，行业“利润王”。 中海发展隶属于中国建筑集团，历经四十余年发展，当前已成为聚焦高能级城市的全国性地产开发商。中建集团涉及房地产开发、建筑工程、物业管理等多个业务板块，公司作为“中建系”开发龙头，股权结构稳定，第一大股东中国海外集团股权占比为56%。公司开发主业收入占比约为97%，在业内以“利润王”著称，2022年公司毛利率21.3%、净利率13.6%，盈利能力长期优于同类型可比公司。 拿地销售规模稳定，态度积极。 22年公司销售额2948亿元，同降20%，在房地产行业整体受到巨大冲击的年份跌幅处于合理水平，公司市占率稳中有增，同比增长0.18pct至2.21%。公司23年拟实现销售额20%的增长，是少有的几家提出较高销售目标增速的头部房企之一，态度积极，23年前五月公司销售同增53.9%，将大概率完成年度目标。公司聚焦主流城市，截至22年末公司总土地储备约4389万平方米（剔除中海宏洋），在一线和强二线的总土地储备约2847万平方米，对应货值占总土储约76%，在全行业供需双降的背景下，公司当前的土储仍能保障未来三至五年的发展需要。公司近年拿地较为积极，每年在保证财务安全的前提下补充土地储备，22年公司拿地销售比为0.73，在全市场拿地意愿不强的背景下，仍然保持了较高的投资强度。 各项财务指标均保持优秀。 如前文所述，公司盈利能力长期强于头部可比公司的平均值，首先得益于公司背靠“中建系”，在建筑施工的精细化运作上拥有先天优势（包括建筑工艺、工程成本、上下游议价能力等），其次得益于公司对运营成本的精细化管控。公司的三费费率均保持行业低位，较其他头部房企有较大成本优势。公司融资成本处于行业最低区间，优势明显，同时也保持着行业最高信用评级，近年来，公司财务水平持续保持“绿档”，已售未结货值能有力支撑公司未来一至两年的营业总收入。 风险提示：市场下行超预期导致未来销售不及预期；交付不及预期；存货贬值过多；政策力度不足导致市场持续下行；估值及盈利预测过高。